宁波20年|改变命运的三次机遇
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04-15 16:04 来源: |

宁波20年

改变命运的三次机遇

作者:秦闻月

了解我们自媒体的粉丝都知道,作为一个楼市自媒体号,我们从不为了流量,抢推土拍、政策类新闻,这在同类自媒体号上堪称“另类”,为何?

答案也许有些可笑:楼市迷雾重重,极易被人为操纵,我实在不想成为又一个“煽风点火,唯恐天下不乱,大有炸平庐山停止地球转动之势”的自媒体。

等等,此刻必有人反驳:无耻,你难道就没为开发商吹过吗?翻翻你写过的那些文章,难道不脸红吗?

我捂着通红的脸必须承认:我的确为了五斗米折过多次腰,也写了多篇难为情的文章,但我心中的梦想不容怀疑。

我的梦想和诗圣杜子美一样伟大:愿每个人都能买起房、买对房。安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜!

言归正传,虽然我的理想是,决不做一个“煽风点火、唯恐天下不乱”的自媒体,但仍挡不住粉丝们关于“房事”的高涨热情,比如“某某板块你怎么看”、“某某楼盘你怎么看”等等。起初我鸡血满满、有求必应,生怕怠慢他们。后来发现,这样下去很耗时间,再说也没人给我发红包嘛。

最近,粉丝们的问题大都集中在东钱湖新城,比如:东钱湖新城将来到底能否兑现?东钱湖现在值得入手吗?东钱湖未来潜力还有有多大?

于是,针对这些问题,我决定单独开一篇文章统一回答。不过,在进入正文之前,我想强调一点:

看一个板块未来,不仅要看规划、人口、配套、交通和投资情况,还要拥有城市发展的历史观、格局观。换句话说,一座城市的“城”长史你要了然于胸,才能看清它的未来。

正如宁波,自1999年至今20年间,在我看来它至少经历三次“城”长历程。每一次只要你抓住机遇,都能成功改变命运。


1. 

三江口时代

造就了“宁波第一批富人”

1999年,宁波城市建设拉开序幕。国家停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化,宁波的房地产市场进入了一个全新时代。

据《1999年宁波市国民经济和社会发展统计公报》显示:

当年,宁波市总人口为538.41万人,其中市区人口121.99万人。宁波GDP为1070亿元,全国排名第12。其中,房地产投资为45.5亿元,市区居民人均居住面积仅9.11㎡,当年宁波房价在1000多元/㎡。

当时,像宁波李惠利医院旁边蓬莱里房价,大约1500元/㎡。偏远如今天明楼、联丰等地,一些房子更是仅几百元一平。

请注意,以当时的城市格局来看,三江口是唯一市中心,像明楼、联丰这些地方都属于偏远的郊区。住在三江口,是宁波人身份的象征。

■东门口,摄影/余德富

告别1999年,进入新世纪以后,宁波楼市开始狂飙突进,房价涨幅连续三年高居全国第一。

据统计,2000年、2001年、2002年,宁波商品房销售均价分别是1781元/㎡、1864元/㎡、2357元/㎡。同一时期,上海、杭州市中心房价也只不过三千出头,郊区房价甚至几百到一千一平。

2000年,天一家园2200元/㎡,东海花园单价不到2300元/㎡,2001年海曙世纪城均价4400元/㎡,当时已被视为天价。

2002年伊始,宁波房价从2003年初4000元/㎡,飙升到2004年年中6000元/㎡。短短一年半时间,涨幅超过50%。到了2005年,宁波商品房均价为6131.1元/㎡,房价一路领涨全国。

当时,三江口附近的一二手房“一房难求”。

一手房市场,三江口的日月星辰、海景花园等一手房,一经推出便受到宁波富人们疯狂追捧;二手房市场,经常会发生类似“这边刚和房东谈好,旋即又接到房东电话,又有客户来看房,房价得再涨三五万”的经典桥段。

最后总结一下:

从1999年到2004年,短短五年的时间,最早置业三江口那批人,他们的房价已翻了四倍,甚至更多。在那个时代,对于普通老百姓来说,很难有比买房更快暴富的营生了。可以说,三江口成功造就了“宁波第一批富人”。


2. 

大东城时代

造就了“宁波第二批富人”

大东城时代,涵括高新区和东部新城。

其实早在1999年,政府就已在建设开发高新区了。当时的政府年度统计公报里明文写道:要加快高新区建设发展。但到了2009年,绿城在高新区开发皇冠花园,均价约9000元/㎡,但销售起初并不理想。

原因无它,大家习惯一切以三江口为核心,高新区包括鄞州区在内,在绝大多数宁波人眼里,就是乡下的即视感。

当时,由于2008年金融危机的缘故,宁波房价在2008~2009年那段时间始终徘徊在低谷,就连三江口新世界百货旁的凌江名庭,单价也就一万出头。在很多人眼里,高新区那么远,卖九千多贵得离谱。

今天,再看皇冠花园,二手房均价最高已突破3万/㎡。从2009年到2019年,十年间房价翻了两三番,现实啪啪啪地打脸。

无独有偶,东部新城自立项之初,在市政府未搬入之前的很长一段时间里,也颇受冷遇。很多人在情感上其实并不接受它能够成为宁波新中心,只因三江口在他们心中的地位实在是太难撼动了。

2008年底,东部新城雅戈尔锦绣东城开盘价仅7700元/㎡,如今二手房均价已突破3万大关;

同样是雅戈尔,2015年楼市低谷期,雅戈尔明洲一期高层开盘折后均价1.8万/㎡,开盘享立减8万钜惠,但卖得仍旧很吃力。然而,如今雅戈尔明洲一期高层二手房均价,已突破4万大关。

颇具讽刺的是,还是雅戈尔,2010年楼市上行期,江北万达板块的雅戈尔长岛花园,只不过主打“新三江口”概念,一期开盘均价就卖到了2.8万/㎡,就这还被疯一样的抢。

当年,该楼盘总销超40亿,跻身中国豪宅总销排行榜前三甲,震惊中国。如今再看该楼盘二手房均价,仅三万出头,不免令人唏嘘,多少业主哭晕在江边。

当年的“新三江口”概念,如今早已无人提及、销声匿迹。

我的一位老板朋友,2015年买了东部新城某楼盘精装洋房大平层,两万多均价,不到200㎡,当时花了500多万。如今,短短三四年时间,其二手房市场目前可挂“总价1000万”,无须担心卖不掉。

他曾说过一句话,我认为十分精辟:中国楼市,只要踏得准,原地不动都成功。

真是精辟到了极点,精辟到了我想哭。所以,大东城时代,尤其东部新城时代,造就了“宁波第二批富人”,就像我的这位老板朋友。

■东部新城实摄


3. 

东钱湖新城时代

会造就“宁波第三批富人”吗?

从三江口到东部新城,分别造就了宁波两大批富人。那么,回到文初粉丝的问题:东钱湖新城未来潜力大吗?

不忙回答。

我们都知道,中国楼市研究有个公认法则:短期看政策、中期看土地、长期看人口。

“政策和土地”我们先不说,先说人口。我们来先研究一下从1999年至2018年宁波的人口数据。

1999年,宁波市总人口为538.41万人,其中市区人口121.99万人。

2009年,宁波市户籍总人口571.0万人,其中市区人口221.8万人。

2018年,宁波市户籍总人口603.0万人,其中市区人口295.6万人。

这20年,前10年,市区人口增长了约81.8%;后10年,市区人口增长了约约33.3%。表面上,市区人口增长率层面,后10年比前10年要低得多,但如果我们整体来看,这个增长率还是相当惊人:20年高达142.3%。

这意味着什么?这意味着自1999年以来,宁波市区新生人口、新增人口20年间翻了近1.5倍,人口还是在持续增长,只不过没有爆发性增长而已。

那么,何时爆发性增长?我们再来看一则最新新闻:

4月8日,国家发改委印发了《2019年新型城镇化建设重点任务》的通知。通知指出,要继续加大户籍制度改革力度,在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上,城区常住人口100万至300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制;城区常住人口300万至500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制;超大、特大城市(城区常住人口500万至1000万的为特大城市;城区常住人口1000万以上的为超大城市)要调整完善积分落户政策,大幅增加落户规模、精简积分项目,确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

目前,城区人口超过500万的大城市有13座,除了北上广深这四个超大城市,还有天津、重庆、武汉、成都、南京、郑州、杭州、沈阳、长沙为特大城市。

换句话说,未来除这13个城市,其它城市将全面放开、放宽落户限制。这个过程中,二线城市预计将受益最大,包括西安、苏州、合肥、济南、青岛、大连、厦门、宁波、昆明、石家庄、南昌、福州等城市。其中,就有宁波。

也就是说,宁波还将迎来新一轮人口红利期。届时,必将波及并深刻影响各大板块以及板块内一二手房的价格。

那么,宁波哪个板块将最深受影响?答案,是东钱湖新城。原因有三。

其一、省、市、区各级政府强势谋划、高位推动。

无论是浙江省委省政府首次提出要对标杭州钱江新城-钱江世纪城,建设宁波东部新城-东钱湖新城,还是宁波市委市政府在政府工作报告中提出,要高标准建设东钱湖区域,抑或鄞州区委区政府要将东钱湖打造成世界级智创湖区,这都充分说明:东钱湖迎来了时代发展新契机。

■俯瞰主城的东钱湖(网络图)

 

其二、“拥江揽湖滨海”城市发展大战略下,东钱湖坐拥“正轴心”。

在宁波“拥江揽湖滨海”城市发展大战略下,东钱湖新城坐拥“价值正轴心”:左手江城,右手海城,湖城在中央,区位优势妙不可言。

■“拥江揽湖滨海”战略规划示意图

其三、“含着金汤匙出生”的板块,从一开始起点就比别人高。

东钱湖新城因为含着国家级旅游度假区、浙江省最大的淡水湖——东钱湖这一金汤匙,这就注定它不平凡的“高贵人生”。换句话说,门槛很高啊!

也就是说,即便将来宁波全面放开、放宽落户限制,一般外来刚需客户也将很难“高攀”,就像今天高攀不起的东部新城,这皆因稀缺性决定价值所致。

所以,东钱湖新城会造就“宁波第三批富人”吗?我想答案是肯定的,但同时未来它必然也只属于少数人。

 

4. 

白石湖东

联排区,属于少数人的洋房


最后,我们来说一下,东钱湖新城的未来既然只属于少数人,那么当下我们是否还有机会呢?

答案是有的,比如万科白石湖东。

作为最靠近主城区的东钱湖北岸湖山TOP级大盘,万科白石湖东背山面湖,地理位置十分优越,驾车到东部新城、鄞州中心区很是方便。论每日通勤时间,甚至比起某些主城区楼盘,也不遑多让。

关于万科白石湖东,我在去年文章里有介绍,详情请点击底部“延伸阅读”图片链接阅读原文。

我想说的是三点:第一、白石湖东是东钱湖TOP系联排大盘;第二、白石湖东周边地块的商业规划;第三、关于白石湖东即将推售的限量版精装洋房。


一、首先,白石湖东是东钱湖TOP级联排大盘。

白石湖东是东钱湖临湖板块TOP级的联排大盘,也是万科在宁波迄今为止最具代表性的湖山人居作品。

二、其次,白石湖东周边地块已在调整商业规划。

目前周边地块已在重新调整,增加了很多商业配套,其中部分地块已进入规划阶段,当规划一旦敲定,必将填补区域商业空白。

一半湖山,一半繁华,湖山人居将自此缤纷多彩,届时万科白石湖东将完全具备“第一居所”所有属性。

三、再次,白石湖东即将推售限量版精装洋房。

目前,白石湖东即将推售建筑面积约104~138㎡精装洋房,这批限量版精装洋房,将是联排区最后一批洋房产品(详见下图红线内)。


■白石湖东鸟瞰效果图


同时,比起上一批洋房产品,这批限量版精装洋房最大的特点就是,面积段更丰富、更多元,能够充分满足多重家庭的需求,此后将不再有。

■洋房效果图


最后,让我们来看看即将推售的三大洋房户型

104㎡三室两厅一厨两卫

128㎡三室两厅两卫一厨

 

138㎡三室两厅一厨两卫

整体来说,这三大洋房户型在强化居住功能的前提下,舒适度都在逐步增强,尤其是它的“雍容大气,极致方正”大面宽厅设计,完全满足了改善类、投资类等城市中高端客户需求,体现了万科对于城市湖山人居的深刻洞察力。

目前,白石湖东建筑面积约104-138㎡全新听山洋房新品,VIP会员火热登记中。东钱湖新城时代,敬请把握这次机遇。

 

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